Готовится новый дефицит доступного жилья

В четверг 28 февраля на Совете по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике первый вице-премьер Дмитрий Медведев призвал застройщиков по возможности отказаться от возведения панельных домов образца 50-х-60-х годов прошлого века, а в небольших муниципальных образованиях – от строительства высоток, сообщает РИА «Новости». «Нужно стремиться к тому, чтобы люди могли купить или построить жилье на земле», – сказал Медведев, указав, что недостатка в земельных участках в России нет. 

При этом он отметил, что надо ускорить подготовку проектов по застройке городов. «Нужно завершить подготовку проектов комплексной застройки, которые мы готовим уже давно», – сказал Медведев. Такие проекты, по его словам, должны содержать всю необходимую инфраструктуру – социальную, коммунальную, транспортную. Комплексность подхода в решении жилищного вопроса первый вице-премьер продемонстрировал с лихвой. Он вспомнил и об инфраструктуре для людей с ограниченными возможностями. С его точки зрения все новостройки должны быть обеспечены соответствующими приспособлениями для таких людей. «Сейчас для инвалидов барьером становится рядовая ступенька или бордюрный камень», – признал он, заверив, что соответствующие нормы строительства будут утверждены в текущем году. При этом первый вице-премьер заверил, что если инфраструктура будет строиться на средства частных инвесторов, то они им и будут принадлежать. 

В то же время Медведев подчеркнул необходимость снижения административных барьеров в строительстве, которые, по его словам, приводят к коррупции. «Мы должны понимать, что эти барьеры оплачиваются из кармана граждан, которые покупают жилье», – отметил первый вице-премьер. Однако по мнению аналитиков www.irn.ru, эта логика не учитывает, что все предложения относительно комплексного подхода при строительстве нового типа домов, которое будет «жильем на земле», приведет к созданию таких экономических барьеров по приобретению жилья, что все имевшие место административные барьеры покажутся просто семечками. 

Проблема в том, что малоэтажное строительство требует более протяженных коммуникаций и инфраструктуры, что, соответственно, отразится на его стоимости. Одно дело подвести единую трубу или электрический кабель к 17-ти этажному дому на 200 квартир, а другое – распределить эти коммуникации по площади в несколько десятков гектар на 200 отдельных домов. То же самое касается дорог и всех других элементов инфраструктуры, которые в этих условиях должны будут ориентированы на обслуживание гораздо большей территории. Первый вице-президент не даром предлагает отдать строительство инфраструктуры частным компаниям, ведь у государства даже на ремонт существующей инфраструктуры и инженерных сетей, денег нет. Именно поэтому оно и затевает реформу ЖКХ. 

Теперь обратим внимание на то, насколько готовы частные компании принять на себя груз строительства инфраструктуры и коммуникаций в массовом порядке. Сейчас застройщики берут на себя ответственность за инфраструктуру только в случае строительства относительно небольших коттеджных поселков уровня не ниже бизнес-класса. При этом, согласно исследованиям рынка коттеджных поселков Подмосковья аналитического центра www.irn.ru, цена квадратного метра в этих поселках в среднем 1,5-2 раза выше, чем стоимость квадратного метра в обычных новостройках городов Подмосковья. 

Следует также учесть, что зачастую коттеджные поселки, которые строятся сейчас, располагаются вблизи уже имеющейся инфраструктуры, так что особых затрат на ее строительство застройщики не несут. Таким образом, получается, что бизнес вряд ли готов к дополнительным затратам на строительство в массовом порядке новой инфраструктуры и инженерных сетей. Начальные вложения в такие проекты оказываются очень велики, а стоимость денег во времени (проценты по кредитам) делают такие проекты нерентабельными. 

По мнению специалистов www.irn.ru, массовое строительство малоэтажного жилья в России возможно наоборот только при условии существенных вложений в инженерные сети и инфраструктуру со стороны государства и привлечения коммерческих застройщиков на уже подготовленные площадки. К слову, обычно такая практика применяется за рубежом. А собственное малоэтажное жилье обычно является уделом представителей среднего класса и выше. Другое дело, что величина среднего класса в Европе и США заметно больше, чем пока в России.